住宅診断（ホームインスペクション）を建築士に頼む時の注意点！

この物件は住宅診断を受けているから安心して購入できますので、お勧めです。

この言葉を真に受けていませんか？

住宅診断がされている物件＝安全であるという考え方にはリスクがあります。

始めに申し上げておきますと、住宅診断やホームインスペクションが悪いという記事内容ではありません。

平成30年4月の宅建業法の改正で住宅診断についての説明が義務化されています。

そのため、住宅診断やホームインスペクションは若干ですが、普及しつつあります。

しかし、住宅診断の結果を真に受けると、後悔する人が非常に多いことも事実です。

住宅診断についての正しい理解をしないで、住宅診断済みの物件を購入・売却をしてしまうと、時には人生設計が狂ってしまう可能性があります。

本記事を読めば住宅診断への正しい考え方を学ぶ事ができ、住宅購入や売却に伴うリスクを減らすことができます。

「住宅診断をしているから安心！」と思っている方にぜひ最後まで読んでいただきたいです。

本記事にて、住宅診断の費用についてもお伝えします。

読み終えたら住宅診断について正しく理解ができて、より安心な住宅購入や売却ができるようになるでしょう。

住宅診断(ホームインスペクション)とは

本記事では、住宅診断とホームインスペクションを便宜上まとめて住宅診断とします。

住宅診断とは、簡潔に言うと住宅に施す検査のことです。

住宅診断の一種に建物状況調査がありますが、こちらは平成30年に宅建業法の改正で定義された検査となります。

住宅診断と建物状況調査は調査項目が若干異なり、大きな違いは後述するかし保険（保証）に入れるかどうかが違います。

国土交通省で定められている建物状況調査や、かし保険に入るための住宅診断は有資格者である建築士が行います。

ここで注意したいのが、国土交通省が定めた建物状況調査やかし保険加入のための住宅診断以外にも住宅診断には種類があるということです。

住宅診断した後に、かし保険へ加入したいと考えている方は依頼する住宅診断が、かし保険への加入に対応しているものか必ず確認しておきましょう。

ちなみに日本よりも既存住宅が流通しているアメリカでは住宅診断は常識となっています。

取引全体の大半で住宅診断が行われており、住宅を購入する際の重要な判断材料とされています。

住宅診断（ホームインスペクション）の検査内容

 戸建ての場合は検査項目は60以上にも上ります。

住宅診断では、幅広い検査を目視によって実施します。

検査には建物面積100平米で2～4時間超も掛かるとされています。

面積だけではなく、建物の形状や、間取りなども検査時間に影響していきます。

検査後に劣化や不具合があれば、検査報告書を受け取ることができます。

住宅診断（ホームインスペクション）を行う買主・売主のメリット

住宅診断の依頼自体は住宅を売却する側だけではなく、売主側の許可があれば買主側からも診断の依頼が可能です。

どちらにも共通する目的は、住宅を購入あるいは売却した後に不具合が見つかり、トラブルになるリスクを回避する事です。

住宅売買後のトラブル事例

購入後に雨漏りがあれば、修繕費用は数十万円から数百万円掛かる場合があります。

また、建物が傾いていたら修繕自体が困難なため、建て替えを検討するしかないこともあります。

こういった不具合が引き渡し後に見つかった場合、契約不適合責任から雨漏りや家の傾きなどの責任を売主側が負うことになるでしょう。

契約不適合責任についてはこちらの記事で詳しくご説明しています。

買主側のメリット

中古住宅を購入して、思っていた以上にリフォーム代金が掛かってしまったという後悔を住宅診断をすることで、買主側も極力減らすことなどができます。

売主側のメリット

一方で物件に不具合があれば、売主側の大きな負担となる場合があることからも、住宅診断を実施して不具合がある箇所を把握しておくことが売主としても重要です。

住宅診断（ホームインスペクション）をすれば安心して取引できるのか

ここまでで住宅診断の重要性やメリットをお伝えしましたが、住宅診断をしていれば安心なのでしょうか。

結論として、住宅診断だけで安心してはいけません。

なぜなら、検査をするのは人である建築士だからです。

住宅診断は人が実施するため、絶対ではありません。

住宅診断の検査報告書に「雨漏れもなく、住宅に不具合はありません」と書かれていても100％ではないのです。

さらに、仮に雨漏れなどの不具合があったとしても、建築士が売主の代わりに損害を補償することはありません。

なぜなら、住宅診断はあくまで現状の建物の状況を調査するだけだからです。

ここに大きな落とし穴があります。

住宅診断や後述するかし保険（保証）について、不動産会社の営業マンからは積極的に提案されないこともあるので、既存住宅を購入や売却を検討されている方は注意してください。

住宅診断（ホームインスペクション）だけでは安心できない事例

私が営業マン時代に経験した住宅診断だけでは安心できない1つの参考になる事例があります。

築10年の木造２階建の既存住宅の売却を検討している売主様がいらっしゃいました。

売主様が売却する理由は病気によって失職し、資金面から仕方なく自宅を手放さなくてはいけなくなってしまったからです。

築10年の既存住宅であったため契約上、売主様の契約不適合責任は引渡し後3ヶ月を規定しておりました。

この取引は、引渡し後3ヶ月以内であれば売主様が責任を負う必要があったのです。

売主の売却理由は資金難による売却であるため、築10年ではあるものの、買主から契約不適合責任において修補請求されても費用を払うことができないことから、住宅診断を実施しました。

ちなみに軽微な不具合はありましたが、今すぐ修繕しないといけない不具合はありませんでした。

そして、買主様も早く見つかり、何も問題なく売買契約の締結ができました。

しかし、住宅引き渡しの１週間後に買主様から私宛に連絡が来たのです。

買主様がリフォームの為にクロスを剥がすと下地に黒カビが発生しており、結果として雨漏りが発生していました。

もちろん住宅診断時には雨漏りの点検は行っていますが、その際に不具合はないと報告を受けています。

もっとも、先ほど記載したように引き渡し後3ヶ月以内であれば売主様に責任が生じて、損害を負担しなければなりません。

ここで疑問に思うのが、住宅診断を建築士に依頼して雨漏れがあったということは、建築士に責任があるのではないかと考えてしまいます。

住宅診断を行なった建築士に落ち度があるのではないかと思い、私は住宅診断を実施した団体への抗議をしました。

「住宅診断はあくまで、目視による確認による検査なので、クロスを剥がさないと見つからなかった箇所は検査対象外であり、建築士に落ち度はありません。」

という回答でした。

結果として、瑕疵担保責任、今で言う契約不適合責任を根拠に雨漏れの修理費用約120万の修理費用を売主様は支払うことになりました。

仮に、住宅診断がされていて安心だとということで、売買契約書に「売主の契約不適合責任は免責」として契約していた場合、反対に買主様が修理費用の約120万円を負担する必要があったということです。

これは本当にあったお話で、住宅診断をしているからと安心してはいけません。

建築士が住宅診断（ホームインスペクション）をしているから安心とはならない

住宅診断をしても引き渡し後に不具合が発見されるケースがある以上、「住宅診断されている物件だから買っても安心」、「住宅診断しているから売った後も安心」と思うのは本当の安心ではありません。

住宅診断が悪い、意味がないと言う話をしているわけではありません。

確かに、住宅診断は素晴らしい制度ですし、住宅は高い買い物となるので住宅診断はした方がいいでしょう。

しかし、住宅診断だけで購入の判断材料とすることにはリスクがあるということです。

そこで、住宅診断以外にも重要な手続きがあります。

住宅診断（ホームインスペクション）後の重要な手続き

住宅診断の詳細調査に鉄筋探査や赤外線調査などもありますが、今まで説明した通り、住宅診断は万能ではありません。

なぜなら、不具合の有無について基本的に目視で確認できる範囲を住宅診断では検査するからです。

そのため引き渡し後、目に見えない不具合が発見されてトラブルになることは充分に考えられます。

では、目に見えない不具合に対してはどのように対応すれば、安心した取引ができるのでしょうか？

その答えが「既存住宅かし保険」の付保（ふほ）です。

「既存住宅かし保険」の付保について

かし保険（保証）とは、住宅の引渡し後に隠れた瑕疵、要するに欠陥が見つかった場合、保険で損害を補償しますというものです。

かし保険（保証）を付保できれば、検査で見えなかった箇所も保証の対象になります。

弊社が代理店としてご案内している補償内容をご案内いたします。

先程のトラブル事例でご紹介した、リフォームのためにクロスを剥がしたら雨漏りが見つかったという不具合も、かし保険（保証）に加入していれば補修費用を負担する必要がなくなります。

かし保険（保証）へ加入するための手続き

本当の意味で安心を得るためには、住宅診断と合わせてかし保険（保証）の付保があって、初めて安心だと言えます。

それでは、かし保険へ加入するための手続きについてご説明します。

かし保険（保証）を付保するためには、住宅診断の申込をしますが、かし保険（保証）の加入条件に満たす検査をする必要があります。

そのため、住宅診断であればどこの会社に任せても良いというわけではありません。

申し込みをする前に必ずかし保険（保証）に加入できる住宅診断であるか確認をしてください。

ちなみに、弊社でご提案する住宅診断であれば、かし保険（保証）に加入できる検査項目に対応しております。

住宅診断実施された後には報告書が作成されて、発送されます。

そして、検査に適合した物件に対してかし保険（保証）へ加入ができます。

仮に不具合が発生していた場合は、不具合事象について補修を実施して、再検査をする必要があります。

再検査の結果、かし保険（保証）の加入条件に適合すれば、かし保険（保証）へ加入することができます。

住宅診断（ホームインスペクション）の費用の相場

住宅診断で注意しなければならないのは、調査のみならず依頼する会社によっては出張料がかかったり、建物の広さによって追加料金が発生するケースがあるので、事前に確認しておきましょう。

建物による住宅診断の費用相場

調査には主に2種類あり、目視可能な範囲での調査である基本調査と目視不可な部分である屋根裏や、床下等の詳細調査に分かれます。

詳細調査に関しては、会社により内容が異なり別途追加料金であったり、基本料金に含まれている会社もありますので、こちらも事前に検査内容の確認が必要です。

イエツグでの住宅診断に関わる費用

ちなみに弊社イエツグでは、

となっております。

検査後に判明した不具合事象を補修する費用は別途必要となります。

詳しいお話は住宅診断を行なっている会社やお付き合いをされている不動産会社へお問合せください。

ただし、全ての不動産会社で住宅診断を取り扱っているとは限りませんので、ご注意ください。

まとめ

これで住宅診断についてのお話は終了です。

上記内容についての理解を深める事で住宅購入、売却後や購入後のトラブルに巻き込まれたり、高額な費用負担を回避できたりすることができます。

弊社イエツグでは住宅診断から不具合事象の是正、かし保険の付保までワンストップで対応しておりますので、お気軽にご相談ください。

また、自宅売却をご検討されている方限定のサービスで仲介手数料が定額の18万2,900円と安いだけではなく、住宅診断とかし保険（保証）の付保を弊社負担で行えるサービスをしております。

ぜひお気軽にお問い合わせください。